กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้ เพื่อความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร

สำหรับเจ้าของอาคาร ผู้จัดการอาคาร หรือนิติบุคคล การทำความเข้าใจกฎหมายควบคุมอาคารเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งเพื่อให้การดำเนินการเป็นไปตามกฎหมาย สร้างความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้อาคาร รวมถึงหลีกเลี่ยงการกระทำผิดกฎหมาย ซึ่งอาจมีผลกระทบอย่างมากต่อการลงทุนและการดำเนินธุรกิจ

ดังนั้น บทความนี้จะมานำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับกฎหมายควบคุมอาคาร ตั้งแต่ความหมายของคำว่า “อาคาร” ข้อกำหนดสำคัญที่ต้องปฏิบัติ ไปจนถึงการรักษาความปลอดภัยที่จำเป็น เพื่อให้ผู้อ่านสามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน ไปจนถึงการรักษาความปลอดภัยที่จำเป็น โดยจะชี้ให้เห็นว่า IoT จาก LIV-24 สามารถเข้ามาช่วยเสริมประสิทธิภาพในการปฏิบัติตามกฎหมายและสร้างความปลอดภัยสูงสุดให้กับอาคารของคุณได้อย่างไร

ทำความรู้จักกฎหมายควบคุมอาคารเบื้องต้น

การก่อสร้างและการใช้ประโยชน์จากอาคารในประเทศไทยมีกฎหมายควบคุมที่สำคัญ นั่นคือ กฎหมายควบคุมอาคาร หรือ “พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522” โดยเป็นกฎหมายหลักที่กำกับดูแลการก่อสร้างและการใช้อาคารทุกประเภท ซึ่งปัจจุบันมีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายครั้ง เช่น ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2535 ฉบับที่ 3 พ.ศ. 2543 ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2550 และฉบับที่ 5 พ.ศ. 2558 

กฎหมายควบคุมอาคารเบื้องต้น กำหนดให้การก่อสร้างอาคารต้องมีความมั่นคงแข็งแรงและปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้ โดยครอบคลุมสถาปัตยกรรมที่ได้มาตรฐาน ความสวยงาม และความเป็นระเบียบเรียบร้อยของบ้านเมืองร่วมด้วย

“อาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร

สำหรับใครที่อาจไม่คุ้นเคย คำว่า “อาคาร” ในทางกฎหมายนั้นไม่ได้สื่อถึงตึกเพียงอย่างเดียว แต่รวมไปถึง ตึก บ้าน ร้าน แพ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นซึ่งบุคคลสามารถเข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้ นอกจากนี้ อาคารยังครอบคลุมไปถึง 

• โครงสร้างพิเศษ เช่น เขื่อน สะพาน อุโมงค์ รั้ว กำแพง
• อาคารพาณิชย์และอุตสาหกรรม เช่น โรงงาน คลังสินค้า อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม โรงพยาบาล
• อาคารที่อยู่อาศัย ตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแถว ตึกแถว ไปจนถึงอาคารชุด (คอนโดมิเนียม)

ทำไมต้องควบคุมอาคาร

กฎหมายควบคุมอาคารมีจุดประสงค์สำคัญ ดังนี้

รักษาความปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สิน

หนึ่งในจุดประสงค์หลักของการควบคุมอาคาร คือ การช่วยป้องกันการเกิดอุบัติเหตุจากโครงสร้างอาคารที่ไม่มั่นคง หรือการติดตั้งระบบรักษาความปลอดภัยต่างๆ ที่ไม่ถูกต้อง เช่น ระบบกล้อง CCTV หรือไม้กั้นรถยนต์ ซึ่งหากติดตั้งผิดวิธี อาจก่อให้เกิดอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัยและผู้คนในบริเวณใกล้เคียง

การป้องกันอัคคีภัยและการรักษาสุขอนามัย

กฎหมายเน้นการติดตั้งระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย เช่น ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้อย่าง Fire Alarm ที่มีเสียงหรือสัญญาณแจ้งเตือนทั่วถึงภายในอาคาร เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยสามารถอพยพหนีไฟได้อย่างปลอดภัย และเจ้าหน้าที่สามารถเข้าระงับเหตุก่อความเสียหายจะลุกลาม

การควบคุมผังเมืองและสิ่งแวดล้อม

การควบคุมอาคารช่วยให้การพัฒนาเมืองเป็นไปอย่างเป็นมีระเบียบ มีการใช้ประโยชน์พื้นที่อย่างเหมาะสม และไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิตของประชาชน

ข้อกำหนดอาคารที่ควรรู้

เจ้าของอาคาร ผู้ดูแล นิติบุคคล และผู้ที่เกี่ยวข้องควรทำความเข้าใจเกี่ยวกับข้อกำหนดของกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อหลีกเลี่ยงการกระทำผิดข้อปฏิบัติ ซึ่งอาจก่อให้ผลกระทบตามมาในภายหลัง โดยมีข้อสำคัญที่ควรคำนึง ดังนี้ 

1. การขออนุญาต

ก่อนเริ่มก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร จำเป็นต้องต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนดำเนินการ และแจ้งให้เจ้าพนักงานทราบเพื่อทำการตรวจสอบภายใน 30 วันหลังเสร็จสิ้นงาน

2. การปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัย

ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านสถาปัตยกรรม ความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย รวมถึงการป้องกันอัคคีภัยและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม 

3. การดูแลและบำรุงรักษา

ดูแลและบำรุงรักษาโครงสร้างและระบบต่างๆ ของอาคารให้มั่นคงแข็งแรง ปลอดภัย ไม่ก่อให้เกิดอันตรายต่อชีวิต ร่างกาย หรือทรัพย์สินของผู้อื่น โดยปัจจุบันอาคารต่างมักนำเทคโนโลยี เช่น ระบบ BAS และระบบรักษาความปลอดภัยอาคารรูปแบบต่างๆ มาปรับใช้ เพื่อยกระดับความปลอดภัย และอำนวยความสะดวกมากยิ่งขึ้น

4. การดัดแปลงอาคาร การรื้อถอนอาคาร และการใช้/เปลี่ยนการใช้อาคาร

กฎหมายควบคุมอาคาร ไม่เพียงควบคุมการก่อสร้างใหม่เท่านั้น แต่ยังครอบคลุมกิจกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอาคาร ตั้งแต่การดัดแปลง รื้อถอน และการเปลี่ยนการใช้อาคาร ดังนี้

• การดัดแปลงอาคาร

การดัดแปลงอาคารหมายถึง การเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง การขยาย การเพิ่มเติม หรือการปรับปรุงอาคารที่มีอยู่เดิม ซึ่งต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนดำเนินการ การดัดแปลงที่สำคัญ เช่น การเพิ่มชั้นหรือขยายพื้นที่อาคาร เปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลักของอาคาร ติดตั้งหรือเปลี่ยนแปลงระบบสาธารณูปโภค เช่น ระบบไฟฟ้า ประปา และเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลต่อความปลอดภัยหรือการใช้งาน

• การรื้อถอนอาคาร

การรื้อถอนอาคารต้องได้รับอนุญาตและปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัย โดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารที่อยู่ในเขตที่มีประชากรหนาแน่น โดยต้องมีแผนการรื้อถอนที่ปลอดภัย การจัดการเศษวัสดุ และการป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและอาคารใกล้เคียง

• การใช้และเปลี่ยนการใช้อาคาร

ในการเปลี่ยนการใช้อาคารจากประเภทหนึ่งไปเป็นอีกประเภทหนึ่ง เช่น จากที่อาคารอยู่อาศัยเป็นอาคารพาณิชย์ หรือจากสำนักงานเป็นโรงงาน ต้องดำเนินการขออนุญาตใหม่ เนื่องจากอาคารแต่ละประเภทมีข้อกำหนดด้านความปลอดภัย ระบบสาธารณูปโภค และการใช้พื้นที่ที่แตกต่างกัน

5. การตรวจสอบอาคาร

การตรวจสอบอาคาร เป็นกระบวนการสำคัญที่กฎหมายกำหนดให้มีการดำเนินการในหลายขั้นตอน ดังนี้

• การตรวจสอบก่อนก่อสร้าง

เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจสอบแบบแปลนก่อสร้าง เอกสารประกอบการขออนุญาต และความพร้อมของพื้นที่ก่อสร้าง เพื่อให้มั่นใจว่าแผนการก่อสร้างเป็นไปตามกฎหมายและกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง

• การตรวจสอบระหว่างก่อสร้าง

มีการตรวจสอบในขั้นตอนสำคัญต่างๆ ระหว่างการก่อสร้าง เช่น การตรวจสอบฐานราก การตรวจสอบโครงสร้าง การตรวจสอบระบบสาธารณูปโภค เพื่อให้มั่นใจว่าการก่อสร้างเป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต

• การตรวจสอบหลังก่อสร้างเสร็จสิ้น

เจ้าของอาคารต้องแจ้งให้เจ้าพนักงานทราบเพื่อทำการตรวจสอบความสมบูรณ์ของอาคารภายใน 30 วันหลังเสร็จสิ้นงาน หากผ่านการตรวจสอบจะได้รับใบรับรองการใช้อาคาร

• การตรวจสอบเป็นระยะ

อาคารบางประเภท เช่น อาคารสูง อาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ อาจต้องมีการตรวจสอบเป็นระยะเพื่อให้มั่นใจว่ายังคงสภาพปลอดภัยและเป็นไปตามกฎหมาย 

การรักษาความปลอดภัยอาคาร

นอกจากกฎหมายควบคุมอาคาร และข้อกำหนดด้านต่างๆ แล้ว อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม คือ การวางมาตรการดูแลรักษาความปลอดภัยอย่างครอบคลุม ตั้งการตรวจสอบระบบในอาคาร การควบคุมการเข้า-ออก ไปจนถึงการแจ้งเตือนและระงับเหตุฉุกเฉิน เพื่อสร้างความมั่นใจแก่ผู้ใช้งานอาคาร พร้อมเสริมสร้างชื่อเสียงที่ดีแก่องค์กร 

ยกตัวอย่างระบบรักษาความปลอดภัยอาคารที่ควรพิจารณา เช่น

ระบบควบคุมการเข้า-ออก

ระบบควบคุมการเข้า-ออก หรือ Access Control เป็นระบบการกำหนดสิทธิให้เฉพาะผู้ที่ได้รับอนุญาตเท่านั้นที่สามารถเข้า-ออกอาคารหรือพื้นที่รอบอาคารได้ เช่น ระบบคีย์การ์ด (Keycard Reader) หรือระบบสแกนใบหน้า (Face Scan) เป็นต้น เพื่อป้องกันบุคคลภายนอกไม่ให้เข้าสู่พื้นที่ส่วนบุคคล และผู้บุกรุกที่มีเจตนาโจรกรรมหรือก่อให้เกิดความเสียหายต่อสถานที่

ระบบกล้องวงจรปิด (CCTV)

กล้อง CCTV เป็นระบบเฝ้าระวังพื้นฐานที่สำคัญ ที่ทุกอาคารควรติดตั้งไว้เพื่อเฝ้าระวังภัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ขโมย สัตว์มีพิษ หรือเหตุการณ์ต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นรอบอาคาร โดยจุดอับสายตา ซึ่งในปัจจุบันได้มีการนำ AI ที่สามารถตรวจจับความผิดปกติได้อย่างแม่นยำเข้ามาช่วยในการตรวจจับผู้บุกรุกหรือเหตุการณ์ที่ไม่ปกติได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

ระบบแจ้งเตือนอัคคีภัย

ระบบแจ้งเตือนอัคคีภัย หรือ Fire Alarm เป็นระบบที่กฎหมายกำหนดให้ติดตั้งในอาคารประเภทต่างๆ เพื่อแจ้งเตือนเมื่อเกิดเพลิงไหม้ ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยสามารถอพยพได้ทันเวลา พร้อมแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ดับเพลิงและผู้ที่เกี่ยวข้องเข้าระงับเหตุการณ์ได้ทันท่วงที

ระบบไม้กั้นรถยนต์และ LPR (License Plate Recognition)

ระบบไม้กั้นรถยนต์ถือเป็นการรักษาความปลอดภัยด่านแรกๆ ที่ช่วยควบคุมการเข้า-ออกของยานพาหนะ เพื่อป้องกันการเข้าถึงโดยไม่ได้รับอนุญาต โดยสามารถทำงานร่วมกับระบบอ่านป้ายทะเบียน (License Plate Reader) เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้ใช้งานและเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยในการคัดกรองผู้เข้าสู่อาคาร

ระบบ BAS

ระบบ BAS (Building Automation System) เป็นระบบที่ช่วยควบคุมและจัดการระบบต่างๆ ภายในอาคาร เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบประปา ซึ่งช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้งานและลดความเสี่ยงที่เกิดจากอุปกรณ์ชำรุดหรือเสียหาย

กฎหมายควบคุมอาคาร เป็นกฎหมายสำคัญที่ช่วยให้การก่อสร้างและการใช้ประโยชน์อาคารเป็นไปอย่างปลอดภัย มีมาตรฐาน และสอดคล้องกับการพัฒนาของเมืองและสังคม เจ้าของอาคารและนิติบุคคลควรทำความเข้าใจกับข้อกำหนดต่างๆ อีกทั้งยังควรลงทุนใน ระบบรักษาความปลอดภัยที่ครบวงจรและทันสมัยและเหมาะสมอย่าง LIV-24 เพื่อไม่เพียงการปฏิบัติตามกฎหมายเท่านั้น แต่ยังเป็นการป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต และสร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้งานอาคารอีกด้วย

IoT Monitoring System จาก LIV-24 โซลูชันบริหารดูแลสถานที่ครบวงจร

LIV-24 เป็นหนึ่งในผู้ให้บริการที่ได้รับความไว้วางใจจากธุรกิจชั้นนำในประเทศไทย ด้วยการเป็นผู้นำในด้านโซลูชันที่ผสมผสานระหว่างเทคโนโลยีล้ำสมัยและบริการโดยผู้เชี่ยวชาญ ที่สามารถช่วยตรวจสอบ วิเคราะห์ และแสดงผลการทำงานของอุปกรณ์ในระบบต่างๆ ของอาคารสถานที่อย่างชาญฉลาด ป้องกันอันตรายก่อนเกิดขึ้น โดยมีฟีเจอร์ครอบคลุม เช่น

• ENERGY MANAGEMENT – ระบบจัดการพลังงานผ่าน IoT ที่มีฟังก์ชันหลากหลาย เช่น การจัดเก็บข้อมูลการใช้พลังงานในอาคารหรือสถานที่ สามารถวางแผนการใช้พลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ช่วยบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน

• FIRE EDGE IoT – อุปกรณ์ Fire Alarm ป้องกันอัคคีภัยที่คิดค้นโดย LIV-24 รู้ปัญหาได้ทันท่วงที ป้องกันเหตุไฟไหม้ลุกลาม สามารถรู้สถานะการทำงานของอุปกรณ์ ไม่พลาดทุกเหตุการณ์ไฟไหม้ ช่วยปกป้องชีวิตและทรัพย์สินอันมีค่า อีกทั้งยังประหยัดพื้นที่ และค่าใช้จ่ายในการติดตั้ง

• ENERGY MANAGEMENT – ระบบ IoT อัจฉริยะที่คอยรวบรวมข้อมูลการใช้พลังงาน เพื่อนำมาวิเคราะห์และวางแผนการเปิด-ปิดระบบไฟอัตโนมัติในช่วง On-Peak / Off-Peal อาคารสามารถสลับกิจกรรมที่ใช้พลังงานมากไปยังช่วยเวลาที่เหมาะสม ช่วยบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน

• VEHICLE FLEET MANAGEMENT – เพิ่มประสิทธิภาพการขนส่งของธุรกิจโรงงาน โกดัง และโรงงานอุตสาหกรรมแบบ Real-Time โดยสามารถติดตามการขนส่ง ตรวจสอบพฤติกรรมผู้ขับขี่ ป้องกันการออกนอกเส้นทาง รวมถึงช่วยวิเคราะห์อัตราการบริโภคน้ำมันเพื่อป้องกันการขโมยน้ำมัน

• WATER MANAGEMENT​ – ระบบดูแลจัดการปั๊มน้ำ และระบบหมุนเวียนบำบัดน้ำเสีย พร้อมแจ้งเตือนทันทีเมื่อเกิดเหตุน้ำรั่ว หรือมีอัตราน้ำไหลผิดปกติ

• ELEVATOR SYSTEM – ระบบลิฟต์โดยสารอัจฉริยะ ช่วยตรวจจับการทำงานผิดปกติของลิฟต์ที่อาจขัดข้อง ซึ่งเป็นเหตุให้เกิดอุบัติเหตุร้ายแรง พร้อมมีการแจ้งเตือนแบบ Real-Time แจ้งผู้ที่เกี่ยวข้องเข้าไปตรวจสอบ สามารถซ่อมแซมได้ก่อนที่จะมีผลกระทบต่อผู้ใช้งาน

• ELECTRICAL MANAGEMENT​ – ระบบแจ้งเตือนความผิดปกติเกี่ยวกับไฟฟ้า เช่น เมื่อมีแรงดันไฟฟ้าสูง หรือต่ำกว่าปกติ ช่วยให้ดูแลระบบไฟฟ้าภายในอาคารให้ทำงานได้เต็มประสิทธิภาพ ผู้ใช้อาคารสามารถทำงานและใช้ชีวิตได้อย่างราบรื่น​

นอกจากเทคโนโลยี IoT Monitoring System สำหรับกำกับดูแลการใช้พลังงานแล้ว  LIV-24 ยังเป็นผู้นำด้านโซลูชันความปลอดภัยแบบรอบด้าน ช่วยจัดการความเสี่ยงในอาคารและโครงการหลากหลายรูปแบบ ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโด โรงงานอุตสาหกรรม โรงพยาบาล โรงแรม รีสอร์ท โชวร์รูม ไปจนถึงคลังเก็บสินค้า และอื่นๆ โดยสามารถออกแบบให้เหมาะได้กับทุกพื้นที่ ทำงานตลอด 24/7 ช่วยลด Human Error เพื่อความปลอดภัยครบวงจร

ก้าวข้ามขีดจำกัดเดิม เพิ่มประสิทธิภาพ ด้วย LIV-24 (ลิฟ-24)
เทคโนโลยีเพิ่มประสิทธิภาพ ปกป้อง ปลอดภัย ผสานพลัง AI และมนุษย์ ตลอด 24/7
ให้ LIV-24 ช่วยวิเคราะห์ความเสี่ยง สร้างโซลูชันที่ตอบโจทย์ธุรกิจคุณโดยเฉพาะ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่